Pembebasan Lahan: Cara Menghitung Ganti Kerugian

Banyak masyarakat, yang tanah atau lahannya terkena pembebasan lahan untuk kepentingan umum, bingung terhadap hasil perhitungan nilai sebagai dasar penentuan nilai ganti rugi atas lahan atau tanah miliknya. Khusunya mereka yang terkena pembebasan lahan untuk jalan tol, di daerah depok,  jalur tol antasari bogor, cijago tanggerang, atau lahan untuk pelebaran jalan lainnya. Pembebasan lahan menjadi masalah utama, lantaran beda persepsi antara pemahaman nilai pasar oleh pemilik dengan penilai yang diberikan kuasa melakukan penilaian. Banyak pengadaan lahan, tidak tepat waktu lantaran masyarakat masih belum menerima nilai hasil perhitungan dari yang dilakukan appraisal.

SUHARTO, SE., MM.

PARTAI SOLIDARITAS INDONESIA (PSI)

CALEG DPRD, KOTA DEPOK, DAPIL 2 (BEJI, CINERE, LIMO)

Sebenarnya prinsip perhitungan nilai seperti apa yang digunakan, apa saja yang dapat diganti rugi, dan bagaimana penerapan Teknik perhitungan atau penilaian yang dilakukan.

Menurut UU No. 2 Tahun 2012 tentang pengadaan lahan untuk kepentingan umum, konsep penilaian pengadaan tanah adalah nilai dalam pembebasan tanah menganut pada: Pembeli (pemerintah) berminat membeli bahkan cenderung terpaksa membeli, Penjual (masyarakat/ Pihak yang Berhak) tidak berminat menjual tetapi cenderung terpaksa menjual. Disini nilai dalam pembebasan tanah normal merujuk pada nilai pasar dengan prinsip: pembeli yang berminat membeli (willing buyer), penjual yang berminat menjual (willing seller), pembeli dan penjual mengetahui manfaat dari propertinya dan tanpa paksaan.

Sedangkan definisi nilai ganti kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada Pihak yang Berhak dalam proses pengadaan tanah. (UU No. 2 Tahun 2012, Pasal 1 ayat 10). Berdasarkan SPI 2015; 306; 3.10 (terkait cara menilai): dan nilai ganti kerugian adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambil alihan hak atas Properti dimaksud.

Sedangkan nilai cenderung lebih tinggi daripada Nilai Pasar, karena ada unsur non fisik (selain Nilai Pasar) yang ikut diperhitungkan (Nilai Pasar ++). Nilai yang dikeluarkan adalah Nilai Tunggal (bersifat mandatori).

Pendekatan Penilaian

Penentuan pendekatan dan metode yang digunakan sangat tergantung pada masing-masing jenis, klasifikasi dan kepemilikan properti. Pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan Pasar (Market Approach), Pendekatan Pendapatan (Income Approach), dan Pendekatan Biaya (Cost Approach).

Sedangkan untuk kerugian fisik langsung, objek penilaian meliputi tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan saran pelengkap bangunan. Untuk itu, penentuan kerugian Fisik didasarkan kepada “Nilai Pasar” atau transaksi Jual-Beli yang ada.

Terkait pembebasan lahan ini, pemilik juga akan menghadapi kerugian non fisik secara tidak langsung. Lalu bagaimana perhitungnya? Penggantian terhadap kerugian akibat adanya pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan premium (P): yang mencakup kerugian yang berkaitan dengan kehilangan pekerjaan, kehilangan bisnis, termasuk alih profesi (bila ada), kerugian emosional (solatium), kerugian budidaya tanaman.

Kerugian ini juga mencakup Penerapan kerugian kehilangan pekerjaan/bisnis, yang penerapan kerugian kehilangan pekerjaan atau bisnis termasuk alih profesi berdasarkan: Kegiatan usaha atau bisnis yang dilakukan secara permanen à tempat jualan, warung, rumah makan, dan sejenisnya. Pekerjaan yang bersifat pribadi atau profesi seperti pekerjaan penjahit pakaian, pertukangan, ahli potong rambut, atau sejenis lainnya.

Dari kerugian presmiun ini, ada juga Biaya Transaksi (T), Kompensasi masa tunggu (bunga) (B), Kerugian tanah sisa (K), Kerugian fisik lain (R).

Kehilangan bisnis, dihitung berdasarkan pendapatan usaha (pendapatan bersih ditambah dengan kewajiban biaya-biaya terhadap beban yang perlu ditanggung selama perpindahan, misan beban karyawan tetap. Bila tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 3 bulan.

Untukk kehilangan pekerjaan, kerugian non fisik dapat dhitung didasarkan penghasilan dari pekerja/profesi pada bulan terakhir yang diperkirakan akan hilang selama kepindahan. Bila tidak diatur lain, lamanya kehilangan potensi usaha tersebut dapat dipertimbangkan selama rata-rata 6 bulan.

Sedangkan penerapan kerugian emosional (solatium): pemilik lahan mendapat kompensasi yang diberikan kepada pemilik rumah tinggal atas kerugian non-finansial dikarenakan harus pindah, akibat adanya pengambil alihan tanah untuk kepentingan umum.

Solatium didasarkan kepada beberapa kondisi: Kepentingan pemilik atas rumah yang dimiliki berhubungan dengan pemberian kompensasi yang wajar. Jangka waktu pemilik telah memiliki dan/atau menempati rumah sepanjang disepakati para pihak yang terkait. Ketidaknyamanan pemilik karena keharusan pindah rumah (bila ditempati sendiri).

Sedangkan kriteria penghitungan solatium dapat dilakukan dengan memperhatikan: lama masa tinggal dan/atau kedudukan bangunan rumah yang dilihat dari fungsinya sebagai sarana hunian, dimensi tapak tanah (luas tapak tanah) yang wajar; Potensi pemanfaatan tertinggi dan terbaik (HBU)

Sedangkan biaya transaksi mencakup biaya pindah, biaya pajak, biaya PPAT, dan beban masa tunggu. Untuk kelebihan sisa tanah atau kerusakan fisik bangunan adalah tanah sisa dan kerusakan fisik bangunan yang turut diperhitungkan dan dibebaskan. Bisa bentuk tanah yang “irreguler” / tidak beraturan; tidak dapat dimanfaatkan sesuai fungsi awalnya, dan tidak ada akses jalan.

Itu dihitung secara proporsional sebesar indikasi nilai pasar tanah yang berlebih. Dihitung secara proporsional sebesar jumlah biaya pemulihan bangunan.

Dasar Penentuan Nilai Ganti Kerugian (SPI 306)
NP       = Atas dasar pemanfaatan tertinggi dan terbaik (HBU)
P          = (+) Premium dan solatium
T          =  (+) Biaya transaksi (biaya pindah, perizinan, dan pajak).
B         = (+) Kompensasi masa tunggu (bunga)
K         = (+) Kerugian sisa tanah (bila ada)
R         = (+) Kerugian fisik tanah (bila ada)
NPW   = NILAI GANTI KERUGIAN

Jika pemilik lahan menghadapi keberatan terhadap hasil penilian, nilai ganti kerugian dititipkan di pengadilan. Dengan begitu pemilik dianggap melakukan gugatan ke pengadilan. Bila ini ditempuh, maka insentif perpajakan (PPh dan BPHTB) dihapus dari Nilai Ganti Kerugian (selisih penurunan Nilai Ganti Kerugian ± 7-8%), seuai perpres No. 71 Tahun 2012, Pasal 122 mengenai insentif perpajakan. (Salam Solidaritas/berbagai Sumber)